Cómo invertir en REIT

Cómo invertir en REIT

La contribución de este invitado es de Ben Reynolds y Samuel Smith de Sure Dividend. Quizás recuerde a Ben de sus otras publicaciones como invitado: Cómo me convertí en un inversionista exitoso en crecimiento de dividendos y cómo alcanzar la jubilación anticipada a través de la inversión en crecimiento de dividendos. Los REIT son un tema que surge a menudo con los lectores de Making Sense of Cents, por lo que me alegra que los expertos de Sure Dividend estén hablando sobre este tema hoy. ¡Disfrutar!

Ben Reynolds con Sure Dividend aquí. Sure Dividend se centra en ayudar a los inversores individuales a crear carteras de crecimiento de dividendos de alta calidad.

Y para eso quise informar Dar sentido a los centavos lectores sobre la oportunidad que tienen los inversores de invertir en bienes raíces de manera diversificada a través de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

Comenzamos a cubrir los REIT en detalle en Sure Dividend en 2016 porque tienen características únicas que los convierten en una opción atractiva para los inversores que buscan ingresos actuales y crecimiento de ingresos.

Nuestra audiencia en Sure Dividend estaba interesada en aprender más sobre los REIT, así que hicimos nuestra investigación.

Aprendí cómo son los REIT requerido por la ley pagar al menos el 90% de sus ingresos a sus accionistas.

Ese es un concepto poderoso que significa que los REIT comparten la gran mayoría de lo que hacen con los inversores.

Aprendí que los REIT tienen ventajas fiscales especiales que los convierten en vehículos más eficientes para transferir ingresos a los inversores.

Y aprendí lo fácil que es invertir y diversificar con los REIT que cotizan en bolsa frente a los bienes raíces tradicionales.

Estas características nos mostraron que necesitamos cubrir los REIT debido a los beneficios que ofrecen a los inversores de ingresos. Siga leyendo para obtener más información sobre esta categoría especial de inversión.

El término Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces fue creado en 1960 por el Congreso de los Estados Unidos y desde entonces ha sido adoptado en todo el mundo para describir un vehículo especial con ventajas impositivas para inversiones colectivas en bienes raíces.

Hemos compilado un lista de REIT que cotizan en bolsa, junto con métricas financieras importantes como la rentabilidad por dividendo y la capitalización de mercado.

De manera similar a lo que hacen los fondos mutuos con las empresas, los REIT permiten a los inversores invertir en una cartera de bienes raíces diversificada sin tener que comprar, administrar y financiar propiedades ellos mismos.

FAdemás, la mayoría de los REIT cotizan en bolsa y permiten a los inversores participar en la propiedad de carteras inmobiliarias a gran escala y bien diversificadas de la misma forma que los inversores invertirían en cualquier otra industria.

Los REIT están estructurados como corporaciones, pero son únicos en el sentido de que están exentos de impuestos sobre la renta corporativos siempre que cumplan con reglas específicas de calidad como REIT. De acuerdo a NAREIT, un REIT debe:

  1. Invertir al menos el 75% de sus activos totales en bienes raíces.
  2. Derivar al menos el 75% de sus ingresos brutos por rentas de bienes raíces, ingresos por intereses hipotecarios o por ventas de bienes raíces
  3. Cada año paga al menos el 90% de su renta imponible a los accionistas en dividendos.
  4. Tener un consejo de administración o fideicomisarios.
  5. Un mínimo de 100 inversores deben poseer acciones en el REIT.
  6. El 50% o menos de sus acciones pueden estar en manos de menos de seis personas.

Estas reglas están ahí para proteger a los accionistas, asegurar la disciplina en la asignación de capital y reducir los conflictos de intereses entre el administrador y el accionista.

¿Por qué invertir en REIT?

Históricamente, los REIT han obtenido un rendimiento promedio del 15% anual y han superado a todas las demás clases de activos por un amplio margen:

Los REIT han sido enormemente lucrativos para los inversores que ingresaron temprano y sabían lo que estaban haciendo. Además de los mayores rendimientos totales, los REIT generalmente pagan dividendos más altos, son menos volátiles y brindan una valiosa protección contra la inflación y beneficios de diversificación.

Aproximadamente el 90% de los millonarios acreditan las inversiones inmobiliarias como un importante contribuyente a su patrimonio neto, y los REIT le permiten invertir en bienes raíces con los beneficios adicionales de administración profesional, diversificación, liquidez, bajos costos de transacción e ingresos pasivos.

¿Cómo invertir en REIT?

Invertir en bienes raíces es costoso y requiere mucho tiempo.

Debe tratar con corredores, contratistas, prestamistas, inquilinos y administradores de propiedades. Desde la debida diligencia hasta la finalización de un trato, los acuerdos pueden extenderse por meses o incluso años y los costos de transacción son generalmente del 5 al 10% del precio de compra.

Los REIT hacen que todo este proceso sea mucho más fácil, económico y rápido.

Todo lo que necesita es una cuenta de corretaje y con unos pocos clics del mouse, puede comenzar a invertir en REIT a través de la bolsa de valores pública como lo haría cuando invierte en cualquier otra acción. Las tarifas son solo unos pocos dólares, si no son gratis, y las operaciones se ejecutan instantáneamente en la mayoría de los casos.

¿Qué tanto quieres de algo bueno?

Si bien los REIT han demostrado ser inversiones muy atractivas a largo plazo, es importante permanecer bien diversificado y no poner todos los huevos en una canasta.

La cantidad que decida invertir en REIT depende en gran medida de tres factores. Estos son sus objetivos de retorno, su capacidad para asumir riesgos y su voluntad de asumir estos riesgos.

Si bien no existe una solución única para todos los individuos, es razonable sugerir que una cartera bien diversificada que contenga exposición a REIT puede minimizar la volatilidad y maximizar los rendimientos a largo plazo.

David Swensen, legendario administrador del fondo de dotación de Yale, recomienda invertir ~20% de su cartera en REIT. Su historial lo convierte en una superestrella entre los gerentes institucionales y gran parte de su éxito provino de la inversión inmobiliaria.

Otros asesores financieros recomiendan comúnmente 15-30% de exposición a inversiones inmobiliarias, y creemos que esta es una sugerencia justa.

Al final, todo se reduce a sus objetivos de inversión personales y con lo que se sienta cómodo.

Cómo elegir buenos REIT

Elegir buenas inversiones REIT se reduce a sus objetivos de inversión personales y con lo que se sienta cómodo.

En pocas palabras, la oportunidad de inversión REIT ideal incluiría los siguientes factores:

  1. Tiene una estrategia diferenciada que crea valor
  2. Genera un flujo de caja estable y resistente.
  3. Tiene el balance y la cartera de proyectos para mantener y hacer crecer su base de activos a través de ciclos.
  4. Paga un rendimiento superior que está bien cubierto a través de ciclos.
  5. Se cotiza a una valoración que está significativamente por debajo del promedio.

Si el REIT posee muchas de estas características, es probable que sea un gran ganador a largo plazo. Obviamente, es muy raro encontrar tales casos porque si un REIT es tan bueno, probablemente se negociará con una valoración superior.

Ningún proceso de selección es a prueba de balas. Sin embargo, es esencial tener algunos filtros centrales que pueda utilizar para minimizar la pérdida de inversiones y maximizar sus posibilidades de elegir inversiones ganadoras.

Los cuatro filtros que miramos son:

  1. ¿La administración está alineada con los inversionistas en la estructura de gobierno de REIT, compensación y propiedad de información privilegiada? En general, los REIT administrados internamente con una considerable propiedad privilegiada de las acciones ordinarias y la compensación vinculada al rendimiento superarán a los REIT que carecen de uno o más de estos rasgos.
  2. ¿Los activos se consideran de alta calidad o de baja calidad? Cuanto más desafiado está el sector, más importante es insistir en la calidad. El NOI de la misma tienda, los márgenes de arrendamiento y la ocupación son excelentes indicadores a tener en cuenta cuando se trata de determinar la calidad de los activos.
  3. ¿El REIT tiene un balance sólido? Observar las calificaciones crediticias es una manera fácil de hacer esto, así como las razones de deuda a activo, cobertura de costos fijos y deuda a EBITDA en relación con el sector.
  4. ¿Ofrece el REIT una valoración atractiva? Cuanto más seguro esté de que el REIT pasa los primeros tres filtros, menor será el descuento en el que debe insistir, pero en general es bueno comprar REIT que se negocian con un descuento sobre su precio histórico a FFO y / o precio. Relación entre el valor liquidativo y el valor liquidativo (valor liquidativo).

Poniendolo todo junto

Los REIT pueden ser excelentes instrumentos para la acumulación de riqueza a largo plazo y la generación pasiva de ingresos. Dicho esto, no todos los REIT se construyen por igual.

Para inversores más agresivos y aventureros, elegir REIT individuales puede ser una forma divertida y gratificante de invertir en bienes raíces.

Para aquellos que quieran permanecer pasivos y / o que no tengan confianza en su capacidad para elegir REIT ganadores, es recomendable invertir en ETF como el fondo VNQ REIT de Vanguard.

¿Está interesado en aprender cómo iniciar REIT?

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